|
Управление (организация, распоряжение, контроль) – это упорядоченные системы, которые позволяют обеспечивать сохранность структуры, поддерживать режим деятельности и реализовать намеченные цели. Управление состоит из умения организовать и предпринимательской интуиции (использование всех возможностей для достижения цели, используя напористость, убеждение и способности).
Высшие управляющие – это директора и их заместители. Управление делится на линейное и функциональное руководство. Для эффективного управления недвижимостью (продать квартиру в Саратове или сдать) необходимы следующие подходы: маркетинговый, системный, воспроизводственный, функциональный, комплексный и динамический.
Маркетинговый подход основывается на учете запросов потребителей. Системный подход направлен на исследование объекта. Воспроизводственный подход направлен на предложение такого объекта, который бы отвечал требованиям клиентов. Функциональный подход оценивает функции объекта для удовлетворения потребителей. Комплексный подход учитывает различные аспекты управления недвижимостью. Динамический подход изучает объект на основе анализа прошлых лет.
Эффективность недвижимости – это социальные, экологические, коммерческие и технико-экономические показатели, которые оценивают полезность данного объекта. Такой рынок, как продажа квартир в Саратове, делится на специализированные и неспециализированные объекты. Специализированные – это редко реализующиеся объекты, в связи с какими-либо факторами (месторасположение, размер, конструкция, специализация). Неспециализированные – это объекты, на которые есть спрос. К управлению недвижимостью имеют отношение законодательная, судебная и исполнительная власть.
Важным механизмом, который позволяет повысить эффективность управления собственностью является система рыночной оценки. Если такая система отсутствует, то во время инфляции стоимость объекта может быть искажена. Принятие решения инвестором о вкладе капитала в объект определяется сопоставлением предполагаемого дохода к стоимости объекта. Для оценки наиболее эффективного использования выделяют четыре критерия: Юридическая допустимость – это проверка допустимости использования данного варианта. Физическая осуществимость – это выбор более эффективного варианта, опирающегося на осуществимость. Рассматривается состояние здания, возможности дальнейшей эксплуатации, производят расчет затрат на перепланировку и реконструкцию. Финансовая обеспеченность приемлема в том случае, когда доход равен или превышает эксплуатационные затраты. Максимальная продуктивность. Без оценки (обоснованного мнения) стоимости объекта не может быть проведена ни одна сделка. Её роль на рынке ежегодно растет. |
