|
В настоящее время преобладающей тенденцией на рынке жилой недвижимости является постепенный, но четко выраженный сдвиг интереса покупателей от городских квартир к загородным домам. Эта тенденция, в первую очередь, обусловлена перенаселенностью крупных городов со всеми вытекающими из этого последствиями – автомобильными пробками, неудовлетворительной экологической обстановкой, дефицитом свободного пространства.
На этом фоне, высокий интерес потенциальных покупателей жилья ведет к быстрому росту числа сделок с загородной недвижимостью, что, в свою очередь, порождает необходимость определения ее рыночной стоимости. Предварительно проведенная профессиональная оценка загородной недвижимости может оказаться весьма полезна при проведении переговоров о цене объекта, поскольку любая ошибка в определении его рыночной стоимости, даже на 2-3%, в абсолютном выражении может оказаться очень чувствительной. Что касается сделок по приобретению жилых домов, финансируемых по ипотечным схемам, то тут независимая оценка просто обязательна – без нее банк даже не будет рассматривать заявление на предоставления кредита.
Оценка загородного дома, как и любой другой недвижимости, проводится с привлечением независимого оценщика. Однако, предварительную, грубую оценку можно сделать и самостоятельно. Это можно сделать, если придерживаться следующей последовательности.
Сначала, нужно оценить участок земли как незастроенный. Для этого, из всех существующих предложений о продаже земли на открытом рынке, выбираем предложения о продаже похожих по площади и расположению незастроенных участков. К опубликованным ценам предложения делаем скидку в 5% - это поможет учесть некоторое снижение первоначальной цены в процессе торга между продавцом и покупателем – обычное дело при продаже недвижимости. Затем рассчитываем среднюю стоимость 1 сотки по выбранным аналогичным земельным участкам (их должно быть хотя бы четыре, можно больше). Далее, умножая эту среднюю стоимость сотки на общую площадь оцениваемого земельного участка, находим его рыночною стоимость.
Теперь, надо оценить сам дом как постройку (без учета стоимости земли). Для этого можно провести мониторинг рыночных цен на строительство жилых домов под ключ, то есть выяснить у строительных компаний, сколько стоит построить такой же дом (из тех же материалов, такой же площади, с такой же отделкой). Обычно, строители дают некий интервал стоимости возведения дома в расчете на 1 кв.м. площади, например 15000 -18000 рублей за 1 кв.м. Взяв середину этого интервала за основу, мы получим некоторую величину, которая характеризует, так сказать, себестоимость строительства. К этой величине нужно прибавить прибыль инвестора (ведь мы покупаем уже готовый дом, значит, кто-то вложил в это свои деньги) – средняя величина прибыли инвестора составляет 25%, а затем умножить на общую площадь оцениваемого объекта. Результатом будет являться рыночная стоимость дома как постройки (без учета стоимости земельного участка). Прибавив к нему ранее определенную стоимость земли, получим результат оценки – рыночную стоимость совокупного объекта недвижимости (дома вместе с землей).
Как видим, предложенный метод достаточно прост, но в тоже время позволяет быстро и эффективно определить рыночную загородной недвижимости, пусть и приближенно.
Материал предоставлен оценочной компанией "Старт-Альянс" |
